บ้านมือสองครองตลาดที... ข่าวล่าสุด
ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในประเทศไทยกำลังขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญ แซงหน้าการเติบโตของตลาดบ้านใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและกำลังซื้อที่อ่อนแอลง ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2569 พบว่าสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองทั้งในแง่มูลค่าและจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งแตกต่างจากตลาดบ้านใหม่ที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แนวโน้มนี้ชี้ให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น ประกอบกับความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดบ้านใหม่
ทำไมตลาดบ้านมือสองถึงมาแรงในปี 2569
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจราชการกระทรวงการคลัง และรักษาการผู้อำนวยการ REIC เปิดเผยว่า ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2569 (มกราคม-มีนาคม) มีจำนวนทั้งสิ้น 90,705 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ที่น่าสนใจคือการเติบโตนี้ขับเคลื่อนโดยตลาดมือสองเป็นหลัก โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองถึง 48,156 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 53.1% ของการโอนทั้งหมด เพิ่มขึ้นจาก 40.6% ในปี 2563 ซึ่งเป็นปีแรกของการแพร่ระบาด ขณะที่มูลค่าการโอนบ้านมือสองอยู่ที่ 1.53 แสนล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 37.4% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด เพิ่มขึ้นจาก 31.2% ในปี 2563 ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาดที่อยู่อาศัยไทยหลังวิกฤตโควิด-19 อย่างชัดเจน
ปัจจัยกดดันตลาดบ้านใหม่: ราคาสูงและสินเชื่อเข้มงวด
รศ.ดร.วิทวัส รุ่งเรืองผล อาจารย์ประจำคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวว่า "ตลาดบ้านใหม่กำลังเผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินและค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาขายบ้านใหม่สูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่" นอกจากนี้ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สำหรับบ้านใหม่ยังคงอยู่ในระดับสูงกว่า 30% จากข้อมูลของ REIC บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเริ่มหันมาเน้นการขายบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Built-for-Sale) แทนโครงการที่ต้องรอการก่อสร้างล่วงหน้า (Pre-Sale) เพื่อลดความเสี่ยงด้านสินเชื่อ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ที่มียอดโอนบ้านสร้างเสร็จใหม่ลดลง 8% ในไตรมาสแรกของปี 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
เปรียบเทียบสัดส่วนตลาดบ้านมือสอง vs บ้านใหม่ (2563-2569)
| ปี | สัดส่วนการโอนบ้านมือสอง (% หน่วย) | สัดส่วนมูลค่าการโอนบ้านมือสอง (%) | สัดส่วนการโอนบ้านใหม่ (% หน่วย) | หมายเหตุ |
|---|
| --- | --- | --- | --- | --- |
|---|
| 2563 | 40.6% | 31.2% | 59.4% | ปีแรกของโควิด-19 |
|---|
| 2564 | 42.1% | 32.8% | 57.9% | เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว |
|---|
| 2565 | 44.5% | 34.1% | 55.5% | เปิดประเทศ |
|---|
| 2566 | 47.8% | 35.9% | 52.2% | ภาวะเงินเฟ้อสูง |
|---|
| 2567 | 50.2% | 36.8% | 49.8% | เศรษฐกิจโลกชะลอตัว |
|---|
| 2568 | 52.0% | 37.0% | 48.0% | แนวโน้มดอกเบี้ยสูง |
|---|
| 2569 (Q1) | 53.1% | 37.4% | 46.9% | กำลังซื้ออ่อนแอต่อเนื่อง |
|---|
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ณ มิถุนายน 2569
ตลาดบ้านมือสองในกรุงเทพฯ: ทำเลไหนได้รับความนิยม
กรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นพื้นที่ที่มีธุรกรรมบ้านมือสองหนาแน่นที่สุด โดยในไตรมาสแรกของปี 2569 พบว่ามีการโอนบ้านมือสองในเขตกรุงเทพฯ ชั้นนอกถึง 12,340 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 23.5% ของการโอนทั้งหมดในพื้นที่กรุงเทพฯ ตามมาด้วยเขตปริมณฑล 10,200 หน่วย และกรุงเทพฯ ชั้นกลาง 8,450 หน่วย การเติบโตของบ้านมือสองในย่านชานเมืองสะท้อนให้เห็นถึงการขยายตัวของเมืองและการทำงานที่ยืดหยุ่นแบบ pg 88 slot ฝากถอน ไม่มีขั้นต่ำ Hybrid Work ซึ่งทำให้ผู้ซื้อสามารถย้ายออกจากใจกลางเมืองเพื่อหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าในราคาที่ต่ำกว่า นายกิตติพงศ์ เตชะธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวเพิ่มเติมว่า "ทำเลย่านรังสิต-คลองหลวง บางนา-ตราด และพระราม 2 เป็นทำเลที่มีความต้องการบ้านมือสองสูง เนื่องจากมีโครงข่ายคมนาคมรองรับ และราคายังคงย่อมเยากว่าเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ในโครงการเดียวกันหรือทำเลใกล้เคียง"
กลยุทธ์ผู้ประกอบการรับมือกับกระแสบ้านมือสอง
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เริ่มปรับตัวรับมือกับแนวโน้มตลาดบ้านมือสองที่เติบโตขึ้น โดยใช้กลยุทธ์ที่หลากหลาย ตัวอย่างเช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้เปิดตัวโครงการบ้านมือสองคุณภาพผ่านช่องทางเฉพาะ ขณะที่บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หันมาเน้นการพัฒนาโครงการในระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่มีความต้องการสูงทั้งจากผู้ซื้อบ้านใหม่และบ้านมือสอง นอกจากนี้ การใช้เทคโนโลยี Virtual Tour และการให้บริการตรวจสอบสภาพบ้านโดยวิศวกรมืออาชีพกำลังเป็นที่นิยม เพื่อเพิ่มความมั่นใจให้ผู้ซื้อ แหล่งข่าวจาก Bloomberg ยืนยันว่า การปรับตัวครั้งนี้มีความคล้ายคลึงกับตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ และออสเตรเลีย ซึ่งตลาดมือสองมีสัดส่วนมากกว่า 80% ของธุรกรรมทั้งหมด
แนวโน้มสินเชื่อบ้านและดอกเบี้ยต่อตลาดมือสอง
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.50% ต่อปีในการประชุมครั้งล่าสุดเมื่อเดือนพฤษภาคม 2569 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบกว่า 10 ปี ส่งผลให้ต้นทุนในการกู้ซื้อบ้านของผู้บริโภคสูงขึ้นโดยเฉพาะบ้านใหม่ที่มีราคาสูง ตามรายงานของ Reuters ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเริ่มปรับเกณฑ์การให้สินเชื่อเข้มงวดมากขึ้น slot easy ฝากถอน ไม่มีขั้นต่ำ โดยเฉพาะสินเชื่อบ้านหลังที่สองและบ้านที่มีราคาสูงเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มักถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 40-50% ในทางกลับกัน สินเชื่อสำหรับบ้านมือสองที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีโอกาสได้รับการอนุมัติสูงกว่า เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำกว่าและมีมูลค่าหลักประกันที่ชัดเจน ตัวเลขจาก REIC ระบุว่า หนี้สินครัวเรือนต่อ GDP ในไตรมาสแรกของปี 2569 อยู่ที่ 86.1% ซึ่งยังคงสูงแม้จะลดลงจากจุดสูงสุดที่ 89.5% ในปี 2566
ข้อควรระวังในการซื้อบ้านมือสอง: ตรวจสอบและต่อรอง
แม้ตลาดบ้านมือสองจะมีข้อดีด้านราคาที่จับต้องได้ แต่ผู้ซื้อควรระมัดระวังในหลายประเด็น โดยเฉพาะสภาพตัวอาคารที่อาจมีการเสื่อมสภาพ เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบประปา และโครงสร้างหลังคา ซึ่งอาจต้องใช้งบประมาณซ่อมแซมเพิ่มเติมเฉลี่ย 5-10% ของราคาซื้อขาย นอกจากนี้ในเชิงกฎหมาย ผู้ซื้อต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง และการผ่อนชำระค่าสาธารณูปโภคอย่างละเอียด การตรวจสอบประวัติการโอนและภาระจำนำต่างๆ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ผู้ซื้อควรใช้บริการนายหน้าหรือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาต เพื่อลดความเสี่ยงในการถูกฉ้อโกง ปัจจุบันมีบริษัทสตาร์ทอัพด้าน PropTech เข้ามาช่วยตรวจสอบประวัติอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบดิจิทัล ซึ่งช่วยให้กระบวนการตรวจสอบรวดเร็วและแม่นยำยิ่งขึ้น
FAQ เกี่ยวกับตลาดบ้านมือสอง
Q1: บ้านมือสองกับบ้านใหม่ อะไรคุ้มค่ากว่ากันในสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบัน?
A1: ในแง่ของความคุ้มค่า บ้านมือสองมีข้อได้เปรียบด้านราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกันเฉลี่ย 20-40% ทำให้ผู้ซื้อสามารถประหยัดต้นทุนและมีงบเหลือสำหรับการตกแต่งหรือซ่อมแซม อย่างไรก็ตาม ต้องไม่ลืมค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าธรรมเนียมการโอนที่อาจสูงกว่า และค่าซ่อมแซมที่อาจเกิดขึ้น ส่วนบ้านใหม่ให้ความสะดวกสบาย ไม่ต้องเสียเวลาซ่อมแซม และมีศูนย์บริการหลังการขาย แต่ราคาที่สูงกว่าอาจทำให้ต้องกู้เงินมากและแบกรับดอกเบี้ยที่สูงขึ้น โดยสรุป บ้านมือสองเหมาะสำหรับผู้ที่มีงบจำกัดและพร้อมรับความเสี่ยงในการซ่อมแซม ส่วนบ้านใหม่เหมาะกับผู้ที่ต้องการความสะดวกสบายและมีเงินทุนพร้อม
Q2: ควรกู้สินเชื่อซื้อบ้านมือสองอย่างไรให้ผ่าน?
A2: การกู้สินเชื่อซื้อบ้านมือสองมีหลักการคล้ายกับการกู้บ้านใหม่ แต่มีจุดเน้นสำคัญคือ "ราคาประเมิน" ของธนาคาร ซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ดังนั้นผู้ซื้อควรเตรียมเงินดาวน์ประมาณ 20-30% ของราคาซื้อขาย เพื่อลดช่องว่างระหว่างราคาประเมินและราคาจริง superman slot ฝากถอน ไม่มีขั้นต่ำ นอกจากนี้การเตรียมเอกสารรายได้ที่ชัดเจน เช่น สลิปเงินเดือน 6 เดือนย้อนหลัง หนังสือรับรองเงินเดือน และเอกสารการเสียภาษี จะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ การเลือกธนาคารที่มีโปรแกรมสินเชื่อเฉพาะสำหรับบ้านมือสองก็เป็นอีกทางเลือกที่ดี เนื่องจากบางธนาคารอาจคิดดอกเบี้ยพิเศษสำหรับบ้านมือสองในช่วง 1-3 ปีแรก
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ตลาดบ้านมือสองในไทยกำลังกลายเป็นทางเลือกหลักของผู้บริโภคที่เผชิญกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและดอกเบี้ยสูง การเติบโตของสัดส่วนการโอนอย่างต่อเนื่องจาก 40.6% ในปี 2563 มาสู่ 53.1% ในไตรมาสแรกของปี 2569 บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงอย่างถาวรในพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรองรับเทรนด์นี้ ขณะที่ผู้ซื้อควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบเพื่อตัดสินใจลงทุนในที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกำลังทรัพย์ของตนอย่างยั่งยืน
บทความที่เกี่ยวข้อง - the great icescape ล่าสุด
ตลาดบ้านมือสองไทยโตแซงบ้านใหม่ต่อเนื่อง หลังโควิด สัดส่วนการโอนเพิ่มเป็น 53% ใน Q1 2569 สะท้อนกำลังซื้ออ่อนแอและสินเชื่อเข้มงวด อ่านวิเคราะห์แนวโน้มจาก REIC และ
